作者：华帝陵扁 来源：原创 发布日期：08-21
A | 10月中旬，张强看中了北京三环内的一套小一居室。与中介沟通后，他觉得价格合适，可以考虑入手。
B | 房子的挂牌价约150万元，中介告诉他，业主急于套现，如果付款条件合适，预计120万元至130万元即可成交，具体需与业主谈。
张强的首套自住房位于五环外，按照北京的限购政策，他仍拥有一个五环内的购房资格。 华为全新三折叠手机定档9月7日发布，苹果首款折叠屏iPhone也预计将于9月9日亮相。
C | 两大巨头同期入局，折叠屏产业链迎来密集催化窗口。 华为三折叠、折叠屏iPhone将同期亮相 8月25日，华为终端BG董事长余承东发文官宣，HarmonyOS 7丨HUAWEI Mate XT 2及全场景新品发布会将于9月7日举行。这也预示着华为新款三折叠手机即将登场。 据悉，Mate XT 2将首发搭载HarmonyOS 7正式版，市场预计其折叠方式将由初代“Z”字形改为全新“U”字形双内折结构，芯片方面或将搭载麒麟2026旗舰芯片。 另据证券时报报道，苹果首款折叠屏手机预计将于9月9日正式发布，暂定名iPhone Fold或iPhone Ultra，国行起售价约14999元。
D | 目前该机型已进入量产阶段，首年备货目标约1000万台。
E | 这次购入第二套住房，他并非为了资产升值，更多是从租金收益角度考虑。他认为，对自己这个上班族而言，拥有工资之外的被动收入，是未来的重要保障。 供应链消息显示，苹果此前已将首款折叠屏iPhone今年的生产准备目标上调至约1000万部，高于此前市场普遍预期的700万至800万部，上调幅度接近30%。该机型计划于7月下旬正式启动大规模量产，由富士康代工。 调研机构Counterpoint Research 7月发布的预测显示，2026年全球折叠屏智能手机出货量预计同比增长21%。
张强投资房产的念头来自朋友的启发。今年7月，他的朋友以120万元的总价，在一个双地铁小区买入一套小户型，每月租金约4000元，这让许多朋友羡慕。品牌格局方面，三星预计以32%份额保持领先；苹果入局首年预计获得25%市场份额，华为预计占据24%。 该机构指出，2026年折叠屏市场将从三星主导转向“苹果、三星、华为三强牵引”的新格局，形态上从小折向阔折叠大折转变。张强说，这样的机会并非随处可见，需要主动寻找。
机构建议关注UTG、铰链等三大增量环节 折叠屏是指采用柔性OLED面板和铰链结构，可实现屏幕弯折折叠的智能手机形态，相比传统直板机在显示面积和便携性之间实现突破。当前，折叠屏产业正加速迈向规模化量产兑现。 中信证券指出，苹果折叠屏研发核心攻关方向为屏幕折痕优化与盖板抗摔耐用性升级，技术迭代将直接带动上游材料企业增量订单。 国泰君安进一步判断，2026年是折叠屏行业拐点之年，苹果庞大的用户基数有望每年消化千万级以上的折叠屏换机需求，带动整个果链资本开支扩张。
下半年以来，一位从事私募投资的人士也开始在一线城市核心区物色总价低、出租率高、租金收益稳定的住宅，在他看来，当前仍有好的投资机会，但稍纵即逝。
寻找机会
张强是一名工程师，工作和收入相对稳定。早年，他与大多数上班族一样，利用闲钱在环京地区投资了几套房产，也赚了一些钱。 从产业链价值分布看，机构普遍将目光锁定在“屏幕盖板-铰链-面板”三大增量环节。 财信证券在消费电子行业深度报告中明确指出，折叠屏是智能手机结构性创新的重要方向，当前正步入由技术成熟、成本下探与苹果入局共同驱动的商业化加速阶段；UTG（超薄柔性玻璃）与铰链是折叠屏区别于直板手机的核心增量部件，技术壁垒高、价值集中度高，建议重点关注UTG、铰链及MIM结构件等核心增量环节。
F | 国金证券则沿着苹果供应链展开，建议关注盖板玻璃/UTG、转轴铰链、FPC软板、散热及光学元器件等方向的配套企业。 9只概念股月内获融资客超亿元抢筹 东方财富概念板块显示，目前A股市场有79股涉及柔性屏（折叠屏）概念，合计总市值约1.71万亿元。近年来，随着市场波动，除北京的自住房外，他已陆续清空了环京的投资房产。
尽管张强入手较早，但由于错过最佳出售时机，赚得并不多，他用这些钱提前还清了自住房的贷款，余下的一部分资金，他希望找到一个收益稳定的投资渠道。 京东方A体量达2126.34亿元居首，蓝思科技以2001亿元位居次席，华工科技市值亦超千亿元，TCL科技、领益智造、麦格米特、鼎龙股份等多股市值均超500亿元。 年初至今，折叠屏概念板块走势分化，43股上涨、36股下跌。
张强说，他想过投资股市，但因为不懂，没有贸然进入；这几年基金波动也大，本金可能损失掉；银行理财和定存虽然稳，但收益太低，抵不过通胀。
今年5月，朋友让他陪着看房。深科达大涨204%领跑，沃格光电大涨171%排名第二，斯迪克涨幅达132%，德福科技、精测电子、鼎龙股份涨幅均超90%。7月，朋友全款买下了一套20年房龄的小一居，挂牌价130多万元，最终含税成交价约120万元。下跌方面，统联精密、长盈精密、晶华新材等8股均跌逾30%。 本月以来，折叠屏概念板块走势显著转强，仅5股小幅下挫。中石科技月内涨幅接近翻倍，科森科技大涨54%，经纬辉开、飞荣达、深科达、电连技术、信濠光电、智云股份涨幅均超40%。 从资金角度看，东方财富Choice数据显示，月初至今，共有31只折叠屏概念股获得融资客青睐，其中9股融资净买额超1亿元。
这套房距地铁站约1公里，有两条地铁交汇，周边配套齐全。一居室月租超过4000元，装修好一点可达4500元，每年租金收入约5万元。 中石科技获杠杆资金加仓6.78亿元，蓝思科技、德福科技、斯迪克分别获抢筹5.64亿、5.20亿、5.15亿元，科森科技、京东方A、激智科技、华工科技、强瑞技术均获超1亿元融资净买入。
中石科技此前在接受调研者提问时表示，公司柔性石墨等产品可以应用于折叠屏手机中，公司自主研发的可折叠柔性石墨均热组件已获得全球专利认证。柔性石墨相比常规石墨，对研发、生产工艺提出更高要求，其价值量更高，公司在该领域保持技术领先优势。
朋友的买房经历启发了张强，与其让钱躺在银行，不如全款买套房收租。 蓝思科技在上周日的电话会议上透露，在大客户今年的折叠机项目上，公司供应UTG玻璃、CPI膜、UTG玻璃支撑板、3D玻璃盖板等，上述产品加工难度大，价值量大幅提升，公司成为折叠机型相比直板机型结构件增量的最大受益者。手中200万元闲钱足够操作一单。
由于当前市场并未完全企稳，盲目投资仍有风险，寻找投资标的物需要聚焦房价波动较小的区域或小区，或者成交价足够抵御未来市场波动带来的风险；操作层面更适宜于像张强这样有闲置资金不需要加杠杆的群体。对大客户已于二季度末开始出货交付，目前已处于大批量交付阶段。
G | （文章来源：东方财富研究中心）。 8月，张强开始认真研究投资房产。
H | 选区上，他限定在五环内；配套上，两公里范围内有地铁，生活便利。初步锁定几个交通方便的商圈后接着选的是小区，次新房价格偏高，预算吃紧，只能选老破小。两居室和一居室租金差距不大，但总价差距大，因此他首选小户型一居。接下来要解决的就是价格问题。 张强的理想标的是“总价越低越好，租金越高越好”。但这种房源极少，需要抱着捡漏的心态去找。
I | 两个月里，他陆续看了多套房，但符合预期的寥寥无几。 10月15日，他在中介网站看到一套挂牌150万元的一居室，立即联系中介。中介称，同户型近期成交价约130万元，如果付款条件好，或许可以谈到120万元。 这套房位置更靠近核心区，面积略小，房龄超40年，但租金较高。如果以120万元成交，年化租金收益率可达约4%。 张强说，想要在茫茫房源中找到合适的房子，个人效率太低，得依赖中介。中介了解他的需求后，又推荐了几套房源，约定周末集中看房，合适就约房东谈价。 抓住机会 看了两个月房，张强发现，“捡漏”的买家不少，不仅有个人，还有机构投资者。曾有一套房源的底价极具吸引力，他本打算再多看几套对比，结果第二天就被别人抢先拿下。 他总结，小户型买家主要有两类：一是尚未结婚的年轻人，希望在能力范围内拥有一套属于自己的房子；二是像他一样追求长期稳定租金回报的投资者。 张强偏好小户型，正是看中其租金回报率更高。以他正在看的房为例，租金收益率约4%。而同小区两居室因总价高、租金差距不大，收益率普遍低一个百分点。 在这种情况下，只要总价足够低，小户型比大户型更抢手。
J | 一家大型中介的门店负责人告诉经济观察报，在他所在的片区，近期70平方米以下房源的成交占比超六成，而90平方米以上房源的成交占比仅一成左右。 张强也体会到，一分价钱一分货。好房不便宜，便宜的房多半有瑕疵。照片里看着不错，实地一看可能装修老旧、采光差；要么户型较差，实用性不强。
K | 这些房源在租赁市场普遍不受欢迎。 上述中介门店负责人称，低价房源通常有两种情况，要么业主急售，要求短期内全款；要么房子本身存在硬伤，如采光差、户型不佳、漏水，或交易税费高、需补缴土地出让金等。排除这两种情况，多数业主不愿意降价出售优质房源。 显然，急需用钱的业主最适合张强这类投资者。但在整个二手房市场，此类卖家比例不高，而且老破小房源普遍瑕疵较多，投资意义上的“高性价比”房源十分稀缺，需要足够多的耐心。 上述私募投资人士称，过去由于住宅收益率低，机构投资者更青睐写字楼。
L | 一方面写字楼租金高，回报率更优；另一方面，商办物业只要运营得当，也能带来可观的资产增值收益。不过，近两年情况发生了变化，商办市场冷清，租金一降再降；而住宅租金收益率因房价下降有所提升，开始吸引机构关注，但目前机构多处于前期摸底阶段，尚未形成实质性投资动作。 买房逻辑变了 过去，张强投资房产主要依靠房价上行赚取增值差价，但如今，他更看重的是租金收益。
M | 张强说，与年化租金收益率相比，他更在意的是每月带来的4000元租金收入。
N | 作为普通打工族，张强对年化收益率的要求没有那么严格和执着。他更远的考虑是，即便未来遇到裁员等突发情况，每月4000元的租金收入也能为生活提供更多保障。 在他看来，这一轮房地产洗牌后，随着房价逐步回稳，靠房价上涨赚取差价的时代已经过去，现在是出租率高、租金高的房子具备投资价值。
o | 将100多万元存入银行定期存款或保本理财产品，带来的收入有限，而且从长远来看也难以抵御通胀影响。相比之下，投资一线城市核心区域的房产，不仅能带来持续稳定的租金收入，还具备一定的保值增值功能。 上述私募投资人士表示，普通投资者计算回报率往往比较粗略；专业或机构投资者的测算模型更为复杂，通常采用投资回报率与内部收益率（IRR）两种方式作为投资标准。两种标准的出发点不同，投资逻辑也各有差异。 该人士告诉经济观察报，专业投资者会将物业费、交易税费、取暖费、维修费、空置损失等成本全部计入。其中，偶发性成本按一定比例纳入计算，例如维修成本通常为年租金的10%左右，空置损失约为年租金的5%。如果购房资金来自贷款，还需将资金成本计入。 以张强计划投资的房产为例，每年的物业费、取暖费、维修费及空置损失合计约3000元，需要从租金收益中扣除；按照“满五唯一”政策，契税约为1.2万元，也应计入购房成本。
p | 经测算，专业机构计算的投资回报率约为3.9%，比张强个人计算的少0.3个百分点。 与投资回报率相比，内部收益率从现金流角度出发，计算方式更为复杂。除了资金成本外，还需考虑投资年限。以张强计划投资的房产为例，在房价保持不变的情况下，如果持有10年，内部收益率约为3.9%；若持有20年，内部收益率可达约4.5%。 （应受访者要求，张强为化名）。
Current article:http://jtxd.cengzaodengchawonin.cyou/list_8jq1/a8uj.html
Published on:19:57:19